Ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлтээ 20 мянган иргэн өгөөд байна

Улсын хэмжээнд энэ сарын 1-ний байдлаар нийт 20 мянган иргэн ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлтээ гаргаад байна. Тэдгээрийн 3520 нь орон нутагт, 16531 нь нийслэлийн иргэд аж. Харин оны эхний дөрвөн сарын байдлаар улсын хэмжээнд 2600 гаруй иргэн ипотекийн зээлд хамрагдсан байна.

УИХ-аас өнгөрсөн сард Үндэсний баялгийн сангийн тухай хуулийг батлаад буй. Тус хуулийн хүрээнд хэрэгжих Хуримтлалын сан нь бэлэн бус хэлбэрээр иргэдийг дансжуулах замаар орон сууцжуулах юм. Одоогоор Монголбанк арилжааны банкуудтай хамтран ажиллаж, ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийг 1.2 их наяд төгрөг болгон нэмэгдүүлээд байгаа билээ. Үүний 500 тэрбум төгрөг нь Монголбанк, 200 тэрбум төгрөг нь арилжааны банкны эх үүсвэрээс буюу ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтөөс бүрдсэн. Монголбанк, арилжааны банкууд ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг 80:20 гэсэн харьцаатай санхүүжүүлж байгаа. Харин Хуримтлалтын сангаас 500 тэрбум төгрөг бүрдэж байна. Ингэснээр хүлээлгэд байсан 10 мянган өрх орон сууцны зээлийн хөтөлбөрт хамрагдах боломж бүрджээ. 

Орон сууцны тооллогын 2022 оны дүнгээс харахад манай улсын 941,547 өрхийн 32.1 хувь нь буюу 302,237 нь инженерийн дэд бүтэцтэй орон сууцад амьдардаг бол 29.7 хувь буюу 279,639 өрх инженерийн дэд бүтцийн бүрэн хангамжгүй байшин хороололд, 38.2 хувь буюу 359,671 нь гэр сууцад амьдарч байна. Нийслэлийн  50.1 хувь буюу 216,989 өрх гэр хорооллын бүсэд инженерийн дэд бүтцийн хангамжгүй байшин болон гэр сууцад амьдарч байгаа нь Улаанбаатар хотын агаар, хөрсний бохирдлын 75 орчим хувийг бүрдүүлж байна.

Засгийн газраас Үндэсний баялгийн сангийн тухай хуульд “Хуримтлалын сан” газрын хэвлийн баялгийн үр өгөөжийг иргэн бүрд тэгш, шударга хүртээх зорилгоор эрүүл мэнд, боловсрол, орон сууцны зориулалтаар дэмжлэг үзүүлэхээр заасныг хэрэгжүүлэх зорилгоор Үндэсний орон сууцжуулалтын тухай хуулийн төслийг боловсруулж  УИХ-д өргөн бариад байна.

Уг хууль нь төрөөс иргэдийг орон сууцжуулах зорилгоор үйл ажиллагааг санхүүжүүлэх, орон сууцны сан байгуулах, хөрөнгө бүрдүүлэх, удирдах, зарцуулах, гүйцэтгэлд хяналт тавихтай холбоотой харилцааг зохицуулна.

Хууль батлагдсанаар Улаанбаатар хотын иргэд эрүүл аюулгүй орчинд амьдрах, үр бүтээмжтэй ажиллах, сурч боловсрох нөхцөл бүрдэнэ. Мөн иргэдийн өрхийн орлого, амьжиргааны түвшнийг дээшлүүлэх, хөдөө, орон нутагт шилжин суурьшихад нь орон сууцны дэмжлэг үзүүлэх эрхзүйн боломж бүрдэнэ гэж үзэж байна. 

Орон сууцны ипотекийн зээлийн хөтөлбөр хэрэгжиж эхлээд 10 жилийн хугацаа өнгөрсөн.Энэ хугацаанд МИК нь 34 тусгай зориулалтын компани байгуулан 110 мянга орчим зээлийн 6.4 их наяд төгрөгийн багцыг банкуудаас худалдан авч үнэт цаасжуулжээ.

МИК нь энэ жилийн хувьд гурван тусгай зориулалтын компани /35-37-р багц/ байгуулах төлөвлөгөөтэй байгаа аж.  Өнөөдрийн байдлаар арилжааны есөн  банкнаас 10 000 орчим зээлийг МИК-д худалдахаар хүсэлт ирүүлсэн байна. Ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондын 35 дугаар багцын хууль санхүүгийн хөндлөнгийн шижилгээний ажил дуусаж, СЗХ-аас зөвшөөрөл авах материал  хүргүүлэхээр бэлтгэж байгаа бол 36 дугаар багцын хэлцлийн хувьд зээлийн материал шалгах ажил хэвийн явагдаж байгаа гэнэ.

Ингээд ипотекийн зээлд хамрагдахад ямар бичиг баримт бүрдүүлэх, хэрхэн хамрагдах талаар уншигчдаас ирүүлдэг түгээмэл асуултуудад  Монголбанкаас баталсан Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны болон  Ипотекийн зээлийн санхүүгийн журмыг үндэслэн хариулт өгч байна.

Орон сууцны зээлийн хэмжээ 150 сая төгрөгөөс хэтрэхгүй байна

Орон сууцны ипотекийн зээлийн хугацаа 360 хүртэл сар байдаг. 2020 оны аравдугаар сарын 1-ний өдрөөс өмнө олгосон ипотекийн зээлийн хүү жилийн  найман хувь байлаа. Харин  2020 оны аравдугаар сарын 1-ний өдрөөс хойш жилийн зургаан хувийн хүүтэй зээл олгож байна. Өр орлогын харьцаа /ӨОХ/ нь татварын өмнөх орлогын 45 хувиас илүүгүй байх юм. Учир нь, зээлдэгч нь хэд хэдэн төрлийн зээлтэй байж болох бөгөөд зээлдэгчийн бүх зээлийн төлбөрийг өрийн дүнд оруулан ӨОХ-г тооцно. Орон нутагт орон сууц худалдан авахад Зээлийн батлан даалтын сан болон даатгагчаас урьдчилгаа төлбөрт баталгаа, батлан даалт гаргаж болно. Тухайн худалдан авах нийтийн зориулалттай орон сууцны талбайн хэмжээ 80 ам метрээс ихгүй байх юм. Монголбанкнаас арилжааны банкуудад хуваарилсан эх үүсвэрээр нэг зээлдэгчид олгох хөнгөлөлттэй хүүтэй орон сууцны зээлийн хэмжээ 150 сая төгрөгөөс хэтрэхгүй байх аж.

ТҮРЭЭСЛЭЭД ӨМЧЛӨХ ОРОН СУУЦНЫ ХӨТӨЛБӨРИЙН ЗЭЭЛИЙН ҮЛДЭГДЭЛГҮЙ БАЙНА

Ипотекийн зээлд хамрагдахад 18 нас хүрсэн, эрх зүйн бүрэн чадамжтай, Монгол Улсын иргэн байх эхний шалгуур тавьж байна. Тухайн иргэн банк, санхүүгийн байгууллагад хугацаа хэтэрсэн, чанаргүй зээлийн өрийн үлдэгдэлгүй байх юм. Мөн банк, санхүүгийн байгууллагад Төрөөс хэрэгжүүлж буй орон сууцны ипотекийн хөнгөлөлттэй хүүтэй зээл болон түрээслээд өмчлөх орон сууцны хөтөлбөрийн зээлийн үлдэгдэлгүй байх бөгөөд үүнд хамтран зээлдэгч хамаарах аж. Түүнчлэн шүүхийн шийдвэрийн дагуу төлөх өр, төлбөргүй, зээлийн хугацаа дуустал холбогдох хууль тогтоомжийн дагуу даатгалд хамрагдах шалгуур тавьжээ.

Малчин хүн улирлын онцлогоос хамаарч зээлээ төлнө

Малчин өрх орон нутагт баригдсан, шаардлага хангасан орон сууцыг ипотекийн зээлээр худалдан авах тохиолдолд банк дараах хоёр хэлбэрээр ипотекийн зээлийн төлбөрийг төлүүлнэ. Малчин өрхийн улирлын чанартай жилийн орлогыг банк хадгаламж хэлбэрээр байршуулж, энэхүү хадгаламжаас орон сууцны ипотекийн зээлийн төлбөрийг сар бүр төлүүлнэ. Хадгаламжийн үлдэгдэл зээлийн төлбөрт хүрэлцэхгүй тохиолдолд бусад дансны эх үүсвэрээс төлүүлж болно. Банк малчин өрхийн байршуулсан хадгаламжид зах зээлийн нөхцөлөөр хүү төлнө. Малчин өрхийн улирлын чанартай орлоготой уялдуулан орон сууцны ипотекийн зээлийн төлбөрийг жилд хоёр, эсхүл дөрвөн удаа тооцож төлүүлж болно.

Инженерийн дэд бүтцэд холбогдсон амины орон сууцыг хамруулна

Орон сууцны ипотекийн зээлээр худалдан авах орон сууц буюу зээлийн барьцааны зүйл нь дараах шаардлагыг хангасан байх юм. Үүнд, Монгол Улсад байршилтай нийтийн зориулалттай, амины орон сууц болон шинээр ашиглалтад оруулсан орон сууцны хувьд инженерийн дэд бүтэц (цахилгаан, дулаан, ус, ариутгах татуурга, холбоо дохиолол)-д бүрэн холбогдсон, эрх бүхий байгууллагын шийдвэрээр  ашиглалтад хүлээн авсан орон сууц байна. Харин ашиглагдаж байгаа орон сууцны хувьд инженерийн дэд бүтцэд бүрэн холбогдсон, барилгын техникийн хяналт хэрэгжүүлэгч байгууллагын шийдвэрээр ашиглахыг хориглоогүй байх ёстой.

Амины орон сууцны газрыг өмчлөх, эзэмших эрх улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн байх бөгөөд эзэмших эрхийн хугацаа нь зээлийн хугацаанаас богиногүй байхаар заажээ. Зээлийн хугацаа дуустал холбогдох хууль тогтоомжийн дагуу эд хөрөнгийн даатгалд хамрагдах юм. Эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн талаар гуравдагч этгээдэд шаардах эрх үүссэн бол хэлцлийн талууд зөвшөөрсөн байна.  Гэнэтийн буюу давагдашгүй хүчний шинжтэй нөхцөл байдал үүссэн тохиолдолд Монголбанкны ерөнхийлөгчийн тушаалаар зээлийн хугацаа, зээлдэгчийн орлоготой холбогдуулан журмын  зохицуулалтыг түр хугацаанд өөрчлөн тогтоож болох зохицуулалттай.

Шинэ орон сууц худалдан авахад дараах баримт бүрдүүлнэ. Үүнд:

•Орон сууцыг ашиглалтад хүлээж авсан улсын мэргэжлийн комиссын дүгнэлтийн хуулбар;

•Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ, эсхүл хөрөнгө оруулалтын гэрээний эх хувь;

•Хөрөнгө оруулалтын гэрээ, эсхүл барилгын компаниас өгөх урьдчилгаа төлбөрийг төлсөн баримт.

Хуучин орон сууц худалдан авахад дараах баримт бүрдүүлнэ. Үүнд:

•Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээний эх хувь;

•Үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний нотариатаар гэрчлүүлсэн хуулбар (хуучин болон шинэ өмчлөгчийн);

•Эрхийн улсын бүртгэлийн газраас 7-гоос дээшгүй хоногийн өмнө авсан эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн лавлагаа;

•Худалдагчид урьдчилгаа төлбөрийг төлсөн баримт, итгэмжлэл

Хувиараа НД төлдөг хүн ипотекийн зээлд хамрагдах боломжтой

Сүүлийн нэг жилээс доошгүй хугацаанд үндсэн ажилтнаар тасралтгүй ажиллаж байгааг батлах баримт шаардлагатай.  Улаанбаатар хотоос орон нутагт шилжин суурьшиж буй өрхийн хувьд (Засгийн газраас хэрэгжүүлж буй хөтөлбөр) сүүлийн нэг жилийн хугацаанд гурваас дээшгүй сар ажил эрхлэлт тасалдсан байж болох юм. Харин хувиараа бизнес эрхлэгч бол тухайн бизнест хоёроос  доошгүй жил ажилласан байна. Хамтран зээлдэгч зургаан сар тасралтгүй нийгмийн даатгал төлсөн байх шаардлага тавьжээ.

 Тэтгэмж авдаг иргэд ипотекийн зээлийн хөтөлбөрт хамрагдах боломжтой 

Ипотекийн зээлийн хөтөлбөрт жирэмсний амралттай болон халамжийн тэтгэмж  авдаг иргэд хамрагдах боломжтой. Жирэмсний амралттай эхчүүд  хамрагдвал нийгмийн даатгалын дэвтэрт тасралтгүй бичилт хийгдсэн байх шаардлагатай бөгөөд орлого нотолсон баримтыг бүрдүүлсэн байхад зээлд хамрагдана. Ипотекийн үйл ажиллагааны журмын 13.4.3-т заасны дагуу тахир дутуугийн тэтгэмжийн дэвтэр, тэтгэврийн дэвтэр, халамжийн дэвтэр, шүүхийн тогтоол, халамжийн бусад дэвтэр дээрх иргэдийн тэтгэмжийг өрхийн бусад орлогын эх үүсвэрт оруулж тооцно.

Ипотекийн зээлийн баримт бичгийг хэрхэн бүрдүүлэх вэ

Шалгуур хангасан зээл хүсэгч нь ипотекийн зээлийн үлгэрчилсэн өргөдлийн маягт (ИЗ002) бөглөнө. Зээл хүсэгч болон гэр бүлийн гишүүдийн иргэний үнэмлэхээ нотариатаар батлуулна. Зээл хүсэгчийн сүүлийн зургаан сарын дотор авахуулсан 3 х 4 хэмжээтэй цээж зураг шаардлагатай бөгөөд арилжааны банкнаас шаардагах бусад баримтыг бүрдүүлэн өгөх юм.

Ипотекийн зээл авахад урьдчилгаа төлбөрт орон сууц барьцаалах боломжтой

Зээл хүсэгч Зээлийн батлан даалтын сангаас батлан даалт гаргуулаагүй тохиолдолд өөрийн эсвэл хамтран зээлдэгчийн өмчлөлд байгаа орон сууцыг барьцаа болгон орон сууцны ипотекийн хөнгөлөлттэй хүүтэй зээлийг авч, зээлээр худалдан авах шинэ орон сууцны урьдчилгаа төлбөрийг төлж болно.

Н.Энхлэн

Эх сурвалж: Монголын үнэн сонин №020/24599/