Ч.Амартүвшин: Орц гэдэг хэвшмэл ойлголтыг халахыг зорьж, атриум төлөвлөлтийг сонгосон

Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлал, гадаад худалдааны чиглэлээр анх 2013 онд үүсэн байгуулагдсан “Хангууд пропертис” ХХК өдгөө бизнесийн үйл ажиллагаа, цар хүрээгээ өргөжүүлэн тэлж, 2021 онд Санхүүгийн зохицуулах хорооноос үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын тусгай зөвшөөрлөө албан ёсоор авчээ. Тус компанийн гүйцэтгэх захирал Ч.Амартүвшинтэй ярилцлаа. 

-Танай компани одоо ямар төсөл хэрэгжүүлж байна вэ? 

-Бид сүүлийн таван жилийн хугацаанд барилгын угсралт, хөгжүүлэлтийн чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулж буй “Смарт грийн девелопмент” компанитай хамтарч ажиллаж байна. Тухайн компанийн хэрэгжүүлж буй төслийн борлуулалтыг хариуцдаг гэсэн үг. Бидний хамтарсан анхны төсөл үр дүн, гүйцэтгэл сайтай амжилттай болсон тул хамтын ажиллагаагаа бататгаж, өргөжүүлсээр байна. Одоо бид тухайн компанийн хэрэгжүүлж буй томоохон дөрөв дэх бүтээн байгуулалт болох “Consul residence” бизнес зэрэглэлийн 15 давхар 135 айлын орон сууцны төсөл дээр хамтарч ажиллаж байна. Манай компани энэ удаагийн төсөлд тодорхой хэмжээний хөрөнгө оруулалт хийсэн. Гэхдээ төслийнхөө борлуулалтыг бүрэн хариуцна. 

-Тухайн төслийн явц хэдэн хувьтай байна вэ. Байршил хаана вэ? 

-Зүүн дөрвөн зам, “Американ дэнж” хотхоны баруун талд байрлалтай. Энэ бол зүүн бүсийн хамгийн үнэ цэнтэй, цаашид улам өсөн нэмэгдэх байршил. Одоогоор карказ угсралтын ажлыг гүйцэтгэж байна. Төлөвлөгөөний дагуу наймдугаар сарын 1-нд карказын ажлыг бүрэн дуусгах ёстой. Бид энэ төслийн эхлэл үеийн суурь судалгааг хариуцсан. Өөрөөр хэлбэл, ямар хийцтэй орон сууц барих уу, өрөөний зохион байгуулалтыг яаж шийдэх үү, орц, гарцыг ямар байх уу гэх мэт бүх төлөвлөлтийг нь хариуцаж шийдсэн. Оршин суугчдын тав тух, аюулгүй орчныг бүрдүүлсэн чөлөөт цагаа өнгөрүүлэх хэсэг, гэр бүлийн бүх гишүүний хэрэгцээг нэг дороос хангах худалдаа, үйлчилгээний төвийг цогцоор нь шийдсэн. 

-Бусад ижил төрлийн орон сууцаас ялгарах онцлог төлөвлөлт, шийдэл бий юү? 

-Бид бусад барилгын компанид жишиг болох зорилгоор атриум төлөвлөлт хийсэн. Атриум гэдэг нь цэлгэр, саруулхан гэсэн утгатай үг. Өөрөөр хэлбэл, орон сууцын орц гэдэг нийтлэг дүр зураг, хэвшмэл ойлголтыг халахыг зорьж байгаа. Бид тодорхой судалгаанд суурилж, гурван шалтгаанаар ийм шийдлийг сонгосон. Хүн нийгмийн харилцаанд орох явцдаа физиологи, мэдээлэл, сэтгэл зүй гэсэн гурван төрлийн стресст өртдөг гэсэн судалгаа бий. Энэ стрессийг байгалийн дуу чимээ, таатай үнэр, цэлгэр саруулхан орчин тайлдаг гэдгийг олон улсад судалгаагаар баталсан. Тиймээс бид орон сууцынхаа орцыг атриум байдлаар төлөвлөсөн. Хаалгаар оронгуут өндөр таазтай, байгалийн таатай үнэр, дуу чимээг илтгэсэн зургаан метр өндөр усан хөшиг бүхий ханатай байна. Ийм орчим үеийн шинэлэг шийдлээр орон сууцын орц гэдэг ойлголтыг халж, жишиг болгож харуулахыг зорьж байгаа юм. 

-Өрөөний төлөвлөлт дээр шинэлэг шийдэл бий юү? 

-Байгаа. Бид өрөөний төлөвлөлт болон ашигтай зай талбайд нэлээд ач холбогдол өгсөн. Орон сууцын өрөөний төлөвлөлт нээлттэй болон хаалттай гэж байдаг. Хаалттай төлөвлөлт гэдэг нь бүх өрөө тусдаа байхыг хэлдэг. Харин сүүлийн үеийн орон сууцын чиг хандлага нээлттэй төлөвлөлт рүү чиглэж байгаа. Тиймээс бид нээлттэй төлөвлөлтийг сонгохдоо хүн төвтэй байх зохион байгуулалтыг илүүд үзсэн. Хүн төвтэй гэдэг нь бүх өрөөний гарах, орох урсгал зочны өрөөгөөр дамжиж өнгөрдөг байх шийдлийг хэлж байгаа юм. Өрөөний төлөвлөлт хүн төвтэй, нээлттэй зохион байгуулалттай байх нь гэр бүлийн халуун дулаан уур амьсгалыг бүрдүүлдэг. 

-Сүүлийн үед барьж буй орон сууцын хувьд автомашины зог­соол, хүүхдийн тоглоомын талбайн хүрэлцээний асуудал байдаг. Танайх үүнийг хэрхэн шийдсэн бэ? 

-Бид орон сууцын доод давхар буюу B1, B2 давхарт оршин суугчдын 70 хувьд хүрэлцэхүйц дулаан, гадна талбайн 30 хувьд ил зогсоол шийдсэн. Тоглоомын талбайн тухайд нийт барилгын 40 хүртэлх хувьд ногдох талбайг автомашины замаас тусгаарлаж, аюулгүй байдлыг бүрэн хангаж зохион байгуулсан байгаа. 

-Орон сууцыг барилгын компаниас нь шууд худалдан авах, зуучлалын компаниар дамжуулах хоёрт үнийн хувьд ялгаа, зөрүү байдаг уу? 

-Үнийн хувьд ямар ч ялгаа байхгүй. Зуучлалын үйлчилгээ авч сурсан хүмүүс “Илүү амар хялбар, цаг хугацаа хэмнэдэг, баталгаа найдвартай, түргэн шуурхай, ямар нэгэн асуудал үүслээ гэж бодоход буцах эзэн буух хаягтай” гэж дүгнэдэг. Харин зуучлалын үйлчилгээ авч байгаагүй хүмүүс “Үнэ нэмж, өндөр үнээр борлуулдаг” гэсэн буруу ойлголттой байдаг. Худалдан авагчид хамгийн түрүүнд тухайн орон сууцын нүдэнд харагдах материалыг харж, үнэ ханшийг нь бусад газартай харьцуулдаг. Гэтэл бодит байдалд тухайн орон сууцын үнэ ханшийг тогтооход аль улсын ямар материал ашигласан бэ гэдгээс гадна байршил, хэрэглэсэн тоног төхөөрөмж, чанар хийц, өрөөний зохион байгуулалт, газар хөдлөлтөд тэсвэртэй эсэх зэргийг харгалзан үздэг. Эдгээрээс гадна тухайн компани өмнө нь барилга барьж байсан эсэх буюу нэр хүндийн баталгаа, туршлагатай мэргэжлийн хүмүүс ажилласан гэх мэт бүх талаас нь харж үнэ тогтоодог. Эдгээр хүчин зүйлийг харгалзан үзэж тухайн барилгын компани төсөвт өртөгөө тодорхойлдог. Жишээлбэл, тухайн нэг орон сууцын үнийг ам метр нь 3.5 сая гэж тогтоолоо гэхэд зуучлалын компаниар дамжуулсан ч, барилгын компани өөрсдөө борлуулсан ч аль нь ялгаагүй тэр тогтоосон үнээр л борлуулдаг. Гэхдээ бид барилгын компанийн тогтоосон үнэ бодит эсэхийг судалдаг. Хэрэв тухайн үнэ бодит байдалтайгаа нийцэхгүй, хөрсөндөө буухгүй бол бид хамтарч ажиллахаас татгалздаг. Ийм зарчим баримтлахыг бусад зуучлалын компанид ч мөн уриалдаг.

-Худалдан авагч зуучлалын компанийн борлуулж буй орон сууцнаас сонголт хийх нь ямар давуу байдлыг бий болгох вэ? 

-Үл хөдлөх бол хүний амьдралын анхдагч хэрэгцээ. Томоохон худал­дан авалтын нэг. Тиймээс зуучлалын компани худалдан авагчийг санаатай болон санам­саргүй эрсдэлээс урьдчилан сэргийлж, хамгаалдаг. Орон сууц худалдан борлуулахтай холбоотой залилах, хууран мэхлэх асуудал гардаг. Тиймээс худалдан авагчид албан ёсны тусгай зөвшөөрөлтэй, мэргэжлийн борлуулагч нартай хамтарч ажиллахад энэ мэт хүндрэлтэй асуудал гарахгүй. Бид үйл ажиллагааныхаа чиглэлийн хүрээнд Санхүүгийн зохицуулах хороонд мөнгө угаах терроризмын санхүүжилттэй тэмцэх тайлан мэдээ гаргаж өгдөг. Өөрөөр хэлбэл, хуулиар хүлээсэн үүргийнхээ дагуу мэдээлэгчийн үүрэг гүйцэтгэдэг бөгөөд хоёр талыг болзошгүй эрсдэлээс хамгаалах чиглэлд анхаарч ажилладаг. 

-Худалдан авагчийн хувьд ийм давуу талтай байдаг бол барилгын компани зуучлалын компанитай хамтарч ажиллах нь ямар ашигтай байх вэ? 

-Хэд хэдэн давуу тал бий. Барилгын угсралт, хөгжүүлэлт хийдэг компаниуд барилгаа барьж дуусгах үйл явцад л анхаардаг. Харин зуучлалын компанитай хамтарч ажилласнаар аль бүс, байршилд барих уу, өрөөний зохион байгуулалт нь ямар байх, зорилтот зах зээл, худалдан авагчийн хэрэгцээ шаардлага юу вэ гэх мэт бүх нарийн зүйлийг суурь судалгаанд үндэслэн тооцоо гаргаж өгдөг. Үүнд зарцуулах цаг хугацаа, санхүүжилтийг нь тодорхой хэмжээнд хэмнэдэг. 

Дэлхий нийтэд зуучлалын салбар үүсэж хөгжөөд 300-аад жил болж байна. Харин манай улсын хувьд энэ салбар албан ёсных болоод гурван жил болж байна. 

-Танай компанийн албан ёсны эрх ямар чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулахад чиглэсэн бэ? 

-Зуучлалын компаниуд 2021 оноос Санхүүгийн зохицуулах хорооноос тусгай зөвшөөрөл авдаг болсноор үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбар албан ёсоор эрх зүйн зохицуулалттай болсон. Үүний дагуу одоогоор 309 компани тусгай зөвшөөрөл авсан статистик бий. Эдгээрээс 100 гаруй нь тусгай зөвшөөрлийн хүрээнд таван чиглэлд үйл ажиллагаа явуулах эрхтэй. Тэдгээрийн нэг нь манай компани. Тодруулбал, бид 2021 оны дөрөвдүгээр сарын 14-нд үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт таван чиглэлд үйл ажиллагаа явуу­лах эрх бүхий тусгай зөвшөөрөл авсан. Нэгдүгээрт, зуучлал. Хоёр­дугаарт, хөрөнгийн менежмент. Гурав­дугаарт, түрээ­сийн үйл­чилгээ. Дөрөв­дүгээрт, засан сайж­руулж бор­луу­лах. Тавдугаарт, хуульд харш­лах­гүй бусад гэсэн чиглэл багтдаг. 

-Эдгээрээс та бүхэн аль чиглэлд түлхүү ажиллаж байна вэ? 

-Манай компани дээр дурдсан таван чиглэлийн эхний гуравт нь голлон анхаарч байна. Ялангуяа төслийн зуучлал буюу анхдагч зах зээлд түлхүү ажиллаж байгаа. Зуучлалын төрөл анхдагч, хоёрдогч зах зээл гэж хоёр хуваагддаг. Анхдагч зах зээл гэдэг нь тухайн нэг төслийг буюу барилгын суурийг тавихаас эхлээд бүрэн дуусаж ашиглалтад орох хүртэлх бүх шатанд нь хариуцаж борлуулалт хийх явц. Харин хоёрдогч зах зээл гэдэг нь гэрчилгээ нь гарчихсан бэлэн үл хөдлөхийг хэн нэгэнд зуучлан борлуулах юм. 

Олон улсын жишгээр барилгын салбар хөрөнгө оруулагч, барилга угсралт, хөгжүүлэлт, зуучлал, менежмент гэсэн цогц харилцаа хамааралтай байх ёстой. Манай улсын хувьд эхний хоёр харилцаанд түлхүү анхаарч байсан бол сүүлийн жилүүдэд зуучлал нэмэгдэж, одоо менежмент гэдэг ойлголт орж ирж байна. Ингэснээр барилгын салбар зөв голдиролдоо орж, илүү хурдацтай хөгжинө. 

-Орон сууцын тухайд хөрөнгийн менежмент гэдэг ойлголт шинэ тутам болов уу. Энэ чиглэлд ямар байдлаар ажиллаж байна вэ? 

-Бидний мэдэх СӨХ бол олон улсын ойлголтоор хөрөнгийн менежмент. Тухайн орон сууцыг ашиглалтад оруулснаас хойш хэдий хугацааны насжилттай байх, хэр удаан үнэ цэнээ хадгалж чадах уу гэх зэрэг ажлыг хариуцаж гүйцэтгэдэг байгууллага бол хөрөнгийн менежментийн чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулдаг компани. Тиймээс бид олон улсад хэрэгжүүлж буй хөрөнгийн менежментийн үйлчилгээг эх орондоо нутагшуулахыг зорьж байна. Нөгөө талдаа иргэдийн үл хөдлөх хөрөнгийг СӨХ-ны үйл ажиллагаагаар хязгаарлахгүй байх. Тухайн орон сууцыг менежментийн компани хариуцсанаар аюулгүй, тав тухтай амьдрах боломжийг бүрдүүлж, үнэ цэнийг нь тогтмол хадгалах боломж бүрдэнэ. СӨХ-ны ийн үйл ажиллагааг буруутгаж, үгүйсгээгүй шүү. Энэ үйлчилгээг илүү өндөр, мэргэжлийн түвшинд хийдэг болох нь зүйтэй. 

-Ер нь зуучлалын үйлчилгээ үзүүлж буй компаниуд дунджаар хэдий хугацаанд борлуулалт хийдэг вэ? 

-Орон сууц худалдан авах эрэлт хэрэгцээ улирлаас ихээхэн хамааралтай байдаг. Худалдан авалтын хугацаа буюу иргэдийн шийдвэр гаргалт анх дунджаар 45 хоног байсан бол одоо 60 хоног болж нэмэгдсэн. Үүний шалтгаан нь төлбөрийн уян хатан бодлого дутмаг, хүртээмж бага байгаатай холбоотой болов уу гэж харж байна. Тиймээс төр засаг ипотекийн зээлийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэх, банк болон барилгын компаниуд өөрийн хөрөнгөөр төлбөрийн таатай нөхцөлийг бүрдүүлэхэд анхаарах хэрэгтэй гэж бодож байна. Зуучлах үйлчилгээний хувьд бид жилээс жилд туршлагажиж, хэрэглэгчийн дата баазтай болж байна. Энэ чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулснаас хойш өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд 20 гаруй мянган ам метр талбайг борлуулсан байна. Мөн 4000 ам метр талбайд хөрөнгийн менеж­мент болон түрээсийн үйлчилгээ үзүүлж байна. Цаашид бид илүү туршлага хуримтлуулж, чадваржин улмаар олон улсын жишигт нийцсэн дотоодын тэргүүлэгч, мэргэжлийн компани болох зорилго тавин ажиллаж байна.

НЭРИЙН ХУУДАС

Нэр: “Хангууд Пропертис” ХХК
Холбоо барих дугаар: 7004-6009
Борлуулалтын агентын дугаар:
80116009, 89646009, 89702233
Төслийн фэйсбүүк хаяг: Consul residence
Хаяг: Монгол Улс, Улаанбаатар хот, СБД, VIII-хороо, Ж.Самбуугийн гудамж, БльюМон оффис, 7-р давхар, 701 тоот

  С.Юмсүрэн

Эх сурвалж: Монголын үнэн сонин №019/24550/